住宅ローン徹底比較

住宅ローンはCMでも流されるなど、金融機関にとっては大切な営業品目です。ところが、誰にでも住宅ローンが提供されるわけではありません。住宅ローンを組むためには住宅ローン審査という関門があります。

住宅ローン審査には、事前審査と本審査があります。ここでは、住宅ローン事前審査で提出する必要がある書類を解説するほか、事前審査で落とされる要注意項目をわかりやすく解説します。

住宅ローン事前審査と本審査の違い

住宅ローン審査は事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われます。。
事前審査で否決されると本審査に進めませんし、たとえ事前審査で承認されても本審査で否認されたり、条件付き決済となることもあります。

まず、住宅ローン事前審査と本審査の違いを解説します。

事前審査の実施機関は住宅ローンを受け付ける金融機関で行われます。それに対し、本審査は住宅ローンが破綻した場合に債務を保証する信用保証会社が行います。金融機関は営業成績を伸ばすため審査が甘くなりがちです。しかし、信用保証会社は認めた住宅ローンが債務不履行になると会社の業績にも影響するので審査は厳しくなります。

（記事参照）
住宅ローン本審査

住宅ローン事前審査 必要書類

住宅ローン事前審査（仮審査）は、金融機関の窓口はもちろん、FAXやインターネットでも申し込むことが出来ます。
また、提携ローンを利用するときは、提携しているハウスメーカーモデルルームや不動産会社から申し込むことも出来ます。

事前審査は住宅ローンを引き受ける金融機関が行います。この段階で事前に、信用保証会社へ事前確認も行われます。

住宅ローン事前審査に必要な書類は下記の通り

一般的な必要書類

• 住宅ローン事前審査 申込書
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 所得証明書類（源泉徴収票、所得証明書など）
• 自営業の方は決算書、確定申告書も必要

会社員の方は所得証明書類として源泉徴収票があればいいでしょう。会社を経営されている方や自営業の方は、会社の直近2～3年分の決算書や確定申告書類が必要になります。

新築物件の事前審査であれば、数日から1週間程度で審査結果がわかります。中古物件ではもう少し時間がかかることがあります。

住宅ローン事前審査 最重要項目

住宅ローンの事前審査(仮審査)では多くの審査項目がチェックされます。その中でも特に注意深くチェックされる項目があります。
事前審査で否認される理由のほとんども以下で解説する項目です。

事前審査でチェックされる要注意項目

返済負担率

返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合で、次の計算式でチェックします
返済負担率＝年間返済額÷年収（額面）×１００
返済負担率が30%を越えると否認される可能性が高くなります。また年収が低いほど返済負担率の閾値が低くなります。年収と返済負担率の関係を下段の表にまとめましたので参照ください。
注意すべきは、住宅ローン以外に返済中の借入金があればそれも年間返済額に含まれることです。自動車ローンやカードローンなどがあり借入金が多い人は要注意です。
さらに、返済負担率を計算するときの金利は審査金利と呼ばれ、キャンペーン金利などとは異なり、高い金利が設定されていることがあります。

自己資金割合

住宅購入費用のうち何％を自己資金で賄い、何％を住宅ローンで賄うのかは重要です。
一般に住宅購入には、物件価格のほかに諸費用として物件価格の5%～10%程度が必要です。これら総費用のうち自己資金でどれくらいを充当できるのかが問題です。住宅ローンは住宅物件を担保にしてお金を貸し出します。物件価格の100%まで借りられますと謳っている住宅ローンは多いですが、実際の審査段階では厳しく査定されます。

勤務形態、勤続年数

正社員として採用されている方が審査に通りやすいのは確かです。近年勤務形態の多様化で派遣社員や契約社員として働いている方も多くなっており、定期的な収入を確認できれば住宅ローン審査を認めるなど、条件を緩和している金融機関が多くなっています。
勤続年数もかつては最低でも2～3年が必要でした。しかし転職が当たり前になり年収が条件を満たしていれば、勤続年数にはこだわらない金融機関もあります。

住宅ローン審査は事前審査と本審査の二段構えになっています。住宅ローン事前審査が承認され本審査も大丈夫だと思っていたら、本審査では否認されたり融資額を減額されることもあります。

住宅ローン事前審査と本審査の違いは、「住宅ローン事前審査と本審査の違い」を参照してください。
ここでは、住宅ローン本審査で必要となる書類を紹介し、国土交通省のアンケートを交えて本審査で否認されないためのチェック項目を紹介します。

住宅ローン本審査 必要書類

住宅ローン本審査で必要となる書類を説明します。

本審査書類には、住宅ローンを申し込む金融機関で用意されている書類と、住宅ローン申込者が用意する書類があります。

ローンを申し込む金融機関で用意されている書類は、必要事項を記入し署名捺印するだけですが、漏れやミスがないよう何度か見直しましょう。
本人が用意する書類は勤め先や不動産会社に問い合わせるなど時間のかかるものもありますので、余裕を持って準備してください。

住宅ローン本審査に必要な書類は下記の通り

住宅ローン本審査必要書類（金融機関用意）

• 住宅ローン借り入れ申込書
• 団体信用生命保険申込書兼告知書

住宅ローン本審査必要書類（本人用意）

本人確認書類

運転免許証、住民票謄本、健康保険証の写しなど

年収確認書類

給与所得者：源泉徴収票、所得証明書など
自営業者：納税証明書、確定申告書（２～３年分）
会社経営者：源泉徴収票、法人決算書（２～３年分）

物件関連書類

売買契約書、重要事項説明書、土地建物の登記簿謄本
物件概要書、公図、物件案内地図、間取り図、測量図、配置図など

住宅ローン本審査は事前審査と異なり信用保証会社が独自の審査基準で審査します。 審査期間も3～4週間程度はかかります。

提携ローンを利用され、金融機関に住宅物件内容が明らかであれば、比較的審査期間が短くなることがあります。

住宅ローン本審査 最重要項目

住宅ローン本審査は住宅ローンを受け付ける金融機関ではなく、住宅ローンの返済が滞り不良債権となった場合、債務を引き継ぐ信用保証会社が行います。

住宅ローン件数をより多く獲得したい金融機関と違い信用保証会社は住宅ローンが不良債権となる可能性を排除するため、独自の基準でより厳しい審査を実施します。

本審査では、事前審査では行わない住宅物件の実地検証を行うこともあります。住宅ローンが差し押さえになり最悪売却する場合を想定し、本当に担保価値があるのかどうか調査するためです。

住宅ローン本審査で何を重視するのか、国土交通省が実施しているアンケート結果があります。下に平成18年度民間住宅ローン実態調査の中の「融資審査を行う際に考慮する項目 」を掲載します。

(融資審査を行う際に考慮する項目 出典：国土交通省平成18年度民間住宅ローン実態調査)

国土交通省のアンケート結果でもわかりますが、信用保証会社が重視する項目は担保物件の評価よりも住宅ローンを申し込む人の信用力や返済能力を重視する傾向があります。

特に重視すると答えた項目は次の順序になります。

住宅ローン本審査で重視される項目

• 完済時年齢
• 借入時年齢
• 返済負担率注
• 勤続年数
• 年収
• 担保評価額

（注：返済負担率は、住宅ローン事前審査とほぼ同じ計算が行われます
　参照：住宅ローン事前審査 最重要項目）

さらに住宅関連業者が顧客が希望した住宅ローンを否認したり融資金額を減額した理由を尋ねた項目では、住宅ローン申込者の債務状態や返済状況が大きく影響していることがわかります。

住宅ローン審査を否認した理由

• 他の債務や返済状況
• 雇用形態
• 返済負担率
• 勤続年数
• 年収
• 健康状態

住宅ローンには物件価格の90%～100%まで融資可能などと謳っている金融機関もあります。しかし、住宅物件の担保価値だけを考えると信用保証会社はとても100%の融資には応じられません。
それでも、80%以上の融資を承認することがあるのは、住宅ローン申込者の信用力が高く返済が滞る可能性は低いと評価されたからです。

（関連記事）
住宅ローン事前審査

一度住宅ローン審査で否認（非承認）されてしまうと、他の金融機関でも住宅ローン審査に通るのはかなり困難になります。
金融機関は個人信用情報機関で個人情報を共有しているので、一つの金融機関の借り入れ情報は他の金融機関でも把握されてしまうからです。

ここでは、住宅ローン審査を受ける前に事前に自己審査を行い、否認される原因を取り去る方法を解説します。
また、住宅ローン審査で減額決済されてしまったとき、どうしても融資額を増やしたいときの対処法もご紹介します。

住宅ローン審査で否認される理由

住宅ローン審査が否認される理由は公表されないのが普通です。しかし、自分で住宅ローン審査が否認された理由を推測してみることは可能です。

ここでは、住宅ローン審査が通らない主な理由を紹介します。一番良いのは、住宅ローン審査を受ける前にこれらの問題点がないか自分で確認しておくことです。

住宅ローン審査で否認される原因

完済時の年齢条件に抵触する

完済時の年齢条件を70～80歳に設定している金融機関がほとんどです。
申込み時の年齢と返済期間を計算して完済時の年齢が条件をオーバーしていると住宅ローン審査には通りません。

返済負担率が高すぎる

返済負担率とは、年収に対して住宅ローン返済額の割合を示す数字です。
自己資金が少なく、年収に対して借入額が多い場合は返済負担率が高すぎるとして否認されることがあります。
返済負担率については、こちらを参照ください
住宅ローン事前審査 最重要項目

債務や返済状況に問題がある

他のローン（自動車ローン、教育ローン）の残高が考慮されます。
さらに問題はカードローンやキャッシングを利用して遅延事故を起こした過去がある場合です。また消費者ローンに残高があると、金額にかかわらず否認されることがあります。

勤務形態や勤続年数

正社員が比較的有利ですが、勤続年数が短いと否認されることもあります。最近は勤務形態が多様化していますので、派遣や契約社員であっても年収が安定していれば、住宅ローン審査も承認されることが多くなっています。
サラリーマンに比べて自営業者は審査は厳しくなります。

健康診断に問題がある

健康状態に問題があると団体信用生命保険に加入できないので、住宅ローン審査が通らないことがあります。

ここで紹介した「住宅ローン審査で否認される原因」以外でも審査に落とされることはあります。審査の判断は最終的には、住宅ローンを申し込んだ金融機関や信用保証会社にゆだねられます。

国土交通省が住宅関連業者を対象に実施したアンケート結果「融資審査を行う際に考慮する項目 」も参考になります。
住宅ローン本審査 最重要項目

住宅ローン審査に承認される方法

住宅ローン審査は一度否認されるとその記録が残るため、ほかの金融機関でも否認される可能性が高くなります。出来るだけ住宅ローン審査は一度で承認されるよう、予め準備しておきましょう。

住宅ローン審査に通るには、予め審査で重視される項目を自分で確認しておくことです。
ここでは、住宅ローン審査で比較的否認原因として多いと言われる項目を中心に、対応策を提案します。

住宅ローン審査 事前対策

返済負担率が高すぎるとき

自己資金を増やすか、借入金額を減らすことを検討しましょう。
また、金融機関によって返済負担率の基準が緩やかなところもありますので、基準が比較的緩やかな金融機関を選ぶようにしましょう。

一つの金融機関で減額決済されても、他の金融機関ではそのまま承認されることもあります。ただし、あまり多くの金融機関で住宅ローン申込みを行うと対応が悪くなる可能性もあるのでほどほどに。

住宅ローン以外の借入があるとき

住宅ローン以外のローンを抱えているときは、住宅ローン審査を申し込む前に出来るだけ完済してしまいましょう。自動車ローンや教育ローンなどの低金利ローンは問題ありませんが、消費者金融やカードローン、キャッシングなどはすべて完済し、契約を解除しましょう。

過去に借入で遅延事故などを起こしたとき

借入金の遅延などを起こすと、返済しても1年間は個人信用機関にデータが保管され、金融機関からの要請で情報が開示されます。もし代位弁済などを起こすと最長7年間データが保管されます。金融機関によっては、個人信用機関のデータを独自に管理して過去のデータも保存していると言います。
遅延であれば、数年間問題を起こさなければ住宅ローン審査に通る可能性はあります。

勤続年数が短いとき

転職などで新しい勤務先での勤務年数が短い場合は、過去の職歴や転職理由などを書面にして金融機関に提出しておくと、勤続年数が短いことも理解してもらえます。
ただし、転職回数が多かったり個人的な転職理由だったりするとマイナス査定される可能性もあります。

健康状態に問題があるとき

健康状態に問題があり、団体信用生命保険に加入できないときはフラット35や財形住宅融資など保険加入が任意の住宅ローンを選ぶしかありません。
参照：フラット35 徹底解説

住宅ローン審査で減額されたときの対処法

住宅ローン審査で否認されなくても、減額決済されることがあります。「住宅ローン審査に承認される方法」の【返済負担率が高すぎるとき】で解説したように、住宅ローンを申し込む金融機関を選ぶことで承認される金額が変わることがあります。

ここでは、夫が単独で住宅ローンを申し込んで減額提示されたとき、奥さんに収入がある場合の増額対処法をご紹介します。

妻にも収入がある場合の 減額対策

夫婦連名で借り入れする

金融機関によっては夫婦連名での借入（連帯債務）ができるところがあります。夫婦で住宅ローンを案分して借入が可能になり、夫一人よりも多くの金額が借りられます。

夫婦別々に借り入れする

夫婦連名での借入が出来ない金融機関では、夫婦別々に借り入れすることを考えましょう。ただし、将来妻が会社を辞めるなど収入がなくなった場合、リスクを抱えることもあります。

夫婦の収入を合算する

夫婦の収入を合算し、妻を連帯保証人として住宅ローンを申請することが可能なことがあります。この場合も妻の収入がなくなった場合にはリスクがありますので注意しましょう。

住宅ローンの借入金額を増やすもう一つの方法は、連帯保証人を追加するというやり方があります。たとえば親や兄弟などに連宅保証人をお願いするなどの方法です。だたし、あなたの住宅ローン返済が滞った場合、連帯保証人にも責任が及びますので認識しておきましょう。