住宅ローン徹底比較

住宅ローンといえば、かつては住宅金融公庫が提供する公庫融資が主流でした。しかし、2007年4月に住宅金融公庫から住宅金融支援機構（独立行政法人）に移行し、住宅ローンの融資窓口は民間金融機関が中心になりました。
新規の公庫融資がなくなったとは言え、住宅金融支援機構が民間金融機関と共同して提供する住宅ローン「フラット35」は最長35年の固定金利で融資されるので現在でも住宅ローンの主流です。一方、力のある民間金融機関は自前の住宅ローンを強化し顧客獲得に有利な条件を提示しています。
また、会社員には従来通り「財形住宅融資制度」が存続されましたので、比較的有利な住宅ローンを利用できます。

フラット35とは

住宅金融支援機構HP

住宅ローンを低金利で提供していた住宅金融公庫は、行政の簡素化や民業圧迫などの圧力を受けて2007年4月に住宅金融公庫から住宅金融支援機構（独立行政法人）に移行しました。
住宅金融公庫が提供してた公庫融資は2006年頃から徐々に金利を引き上げ、住宅購入者が民間金融機関が提供する住宅ローンを利用するよう誘導していました。
2007年4月に住宅金融公庫による直接融資制度が廃止され、住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取る形で提供していた「フラット35」もさらに利用しやすいように改定されました。

フラット35は徐々に金利が高くなっていた公庫融資よりも金利面でも見劣りせず、その他にも多くのメリットを提供しています。フラット35には次のような特徴があります。

フラット35の特徴

• 最長35年固定金利
• 保証金不要
• 繰り上げ返済手数料無料
• 建設費・購入価格の最高9割まで融資可能
• 一戸建て:70m²以上,上限無し
• マンション:30m²以上,上限無し

公庫融資では当初10年間は金利を低く設定し、11年目以降は金利が上がる仕組みでした。フラット35では融資期間固定金利となり、より将来の経済設計がしやすくなりました。 また、融資される住宅の広さの上限枠が撤廃され、大きな住宅でも利用できるなど融資条件が緩和されました。

財形住宅融資制度

住宅金融公庫が住宅金融支援機構に移行し、住宅金融支援機構が直接一般顧客に融資を行うことは無くなりましたが、財形住宅融資制度は残されています。
財形住宅融資制度とは、会社員など「一般財形貯蓄」「財形年金貯蓄」「財形住宅貯蓄」などの天引き型積立貯蓄を行っている人を対象にマイホーム取得資金を融資する制度です。
財形住宅融資制度の概要を紹介します

財形住宅融資はマイホーム取得用住宅ローンとしてだけでなく、リフォーム費用融資にも利用できます。また、フラット35や民間金融機関住宅ローンとの併用が可能で合算すると取得費用の100%まで融資可能です。

民間金融機関の住宅ローン

民間金融機関も住宅ローンを多数発売しています。2007年4月に住宅金融公庫が住宅金融支援機構に移行し、実質的にこれまでの公庫融資がフラット35に変更され、民間金融機関を利用するユーザーが格段に増加したことも影響しているでしょう。
同じフラット35でも金融機関によって金利などの商品設計は違います。各金融機関が自前で用意している住宅ローンの方がフラット35よりも低金利の場合もあります。各社の条件を比較してあなたの目的にあった住宅ローンを選択しましょう。

金融機関別住宅ローン

銀行の住宅ローン

都市銀行や信託銀行、地方銀行などが自前で提供する住宅ローンは変動金利が主力ですが、中には長期の固定金利型住宅ローンを提供する銀行もあります。銀行は各種キャンペーンを実施していることが多く、キャンペーン条件に合致するとフラット35並みの低金利で借りられることがあります。

モーゲージバンクの住宅ローン

モーゲージバンクと呼ばれる主に住宅ローンの貸し出しを専業にする融資会社があります。貸し出す資金を都合するため投資家に証券化した債権を売っています。銀行や信託銀行などとは違った新しい金融機関として注目されています。
一般にモーゲージバンク系は住宅ローンとしてフラット35を提供していることが多いです。モーゲージバンク系が提供するフラット35は銀行系よりも低金利の場合が多く、融資手数料も低く設定されていることが多いです。

銀行系にしろ、モーゲージバンク系にしろ住宅ローンには、提携ローンと言われる住宅販売会社や不動産会社、ハウスメーカーと提携した住宅ローンがあります。
自分が住宅ローンを利用したい銀行があっても、提携ローンの方が条件がいいことや、利用しようと思っていたモーゲージバンクが提携ローンしか扱っていないこともあります。
これに対し、借り手が自由に住宅ローンを選択できる「独立型」住宅ローンがあります。独立型住宅ローンなら窓口や融資対象は限定されないので、自分の条件に合わせて多用な商品から選択できます。

フラット35は住宅金融公庫が公庫融資に代わって投入した長期固定金利の住宅ローンです。当初「フラット35買取型」だけでしたが「フラット35保証型」も商品化され、取り扱う民間金融機関によって自由度の高い住宅ローンが提供されています。
また、省エネルギーや耐震性能、バリアフリーなど優良住宅の条件を満たせばより低金利が提供されるフラット35S（優良住宅取得支援制度）の活用方法も解説します。

フラット35買取型と保証型比較

住宅金融公庫はフラット35を2003年から導入し、公庫融資に代わって長期固定ローンを提供してきました。
当初のフラット35は、民間金融機関の住宅ローンを買い取り、一括して証券化する「フラット35買取型」が主流でした。2007年4月に住宅金融公庫が住宅金融支援機構に移行し同時に「フラット35買取型」も内容を刷新し、さらに「フラット35保証型」という新しいタイプの住宅ローンも商品化されました。

フラット35買取型とフラット35保証型を比較します。

2007年4月の改定で「フラット35買取型」は、融資可能額がそれまでの購入費用の80%だったのを90%に拡大されました。また、団体信用生命保険にも加入できるようになりました。
新たに登場した「フラット35保証型」はローンの証券化を民間金融機関が行い、住宅金融支援機構はローン利用者が返済不能になった場合に保証金を支払う仕組みです。保証型は民間金融機関の自由度が高く、金利も金融機関で決定でき住宅ローンの借り換えにも対応できるようになりました。

フラット35Sとは

優良住宅を購入されたり、建築される場合、フラット35をさらに低金利で利用できるフラット35Sが利用できる可能性があります。
フラット35S（優良住宅取得支援制度）とは、国が優良住宅の普及を計る目的で実施している支援制度の一つで、フラット35に適用される金利を当初5年間0.3%低減する優遇措置です。

フラット35Sの優遇措置

• 当初5年間0.3%優遇する金利適用

フラット35S適用条件

優良住宅の技術基準を満たす住宅

1.省エネルギー性
(省エネルギー対策等級4の住宅)
2.耐震性
(耐震等級2または3の住宅,免震建築物)
3.バリアフリー性
(高齢者等配慮対策等級3,4,または5の住宅)
4.耐久性・可変性
(劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2または3の住宅)

上記のうちいずれか2つ以上を満たした住宅

受付期間中にフラット35S適用金融機関に申込み

フラット35S（優良住宅取得支援制度）には、受付期間があります。
受付期間などは住宅金融支援機構のHPなどで確認してください。

フラット35買取型、フラット35保証型に対して

フラット35S（優良住宅取得支援制度）は、フラット35買取型、フラット35保証型どちらにも適用可能です。ただし、住宅ローン借り換え時にはフラット35Sは適用できません。

フラット35Sの申込みで注意しなければいけないのは、申込み期間が限られていることです。平成18年は6月から4ヶ月間、平成19年は4月からの4ヶ月と10月からの3ヶ月間でした。
平成20年からはフラット35S適用条件が厳しくなり、優良住宅技術基準の必要項目が1項目以上から2項目以上になりました。

フラット35と併用できる住宅ローン

フラット35は2007年の改定で購入費用の100%（保証型の場合）まで利用することが可能になりました。しかし、民間金融機関が提供する独自住宅ローンと組み合わせることで、よりリスクを低減したり、低金利の民間住宅ローンを活用することも可能です。

フラット35と組み合わせられる住宅ローン

民間金融機関の独自住宅ローン

フラット35と民間金融機関が独自に提供する固定金利や変動金利の住宅ローンを組み合わせ「フラット35パッケージ」があります。
将来の金利上昇リスク対策と変動金利型住宅ローンの低金利メリットの両方を得られる住宅ローンパッケージです。
下記に「フラット35パッケージ」利用のメリットを上げます

財形住宅融資との組み合わせ

会社員の方で財形貯蓄を行われているなら、財形住宅融資を利用できます。財形住宅融資とフラット35を併用して住宅ローンを組むことが出来ます。
財形住宅融資は５年間固定金利でフラット35よりも低金利が適用されることが多いので、当初返済額を抑えたい方にお勧めです。

フラット35パッケージ利用時のメリット

• 万が一返済が困難になった場合は、住宅金融支援機構と金融機関が協調して返済条件を変更するなどの相談が可能
• 組み合わせる住宅ローンは、基本的にフラット35と同様、職業、勤続年数等による申込要件がない
• フラット35の中間資金としてプロパーローン融資分を先行・分割交付可能

フラット35パッケージを利用したからと言って必ずしも、将来の金利上昇や低金利が続いた場合のリスク対策にはなりません。予想以上に低金利が続いたときは、フラット35を利用せず変動金利型住宅ローンだけを利用した方が総支払額は少なくなります。また、想定以上に金利が高くなった場合は、全期間固定金利のフラット35だけを利用した方が総支払額は少なくなります。
尚、「フラット35パッケージ」は取り扱う民間金融機関によって条件が異なりますので事前にご確認ください。

住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型があります。また固定金利タイプにも1年から5年程度の短期固定タイプと10年以上の長期固定金利タイプがあります。
一般的には変動金利型が一番金利が低く、固定期間が長くなるにつれて金利が高くなります。住宅資金を調達するとき、あなたはどのタイプの住宅ローンを利用しますか、ここではあなたにぴったりの住宅ローンを提案します。

住宅ローン金利これまでの推移

バブル崩壊後のゼロ金利政策によって、10年近く続いた住宅ローンの低金利時代は終わりを迎えるのでしょうか。
上の住宅ローン金利推移グラフを見れば理解できますが、ここ10年ほどの低金利は特別な時期だったのです。10%を越えるような変動金利の時期もありました。今後変動金利型住宅ローン、固定金利住宅ローン金利がどのように変化するのか予想するため、住宅ローン金利の仕組みを研究しましょう。

ローン金利は何で決まる

変動金利（住宅ローン）

変動金利型住宅ローンは短期金融市場金利の無担保コール翌日物金利に連動しています。民間金融機関は短期金融市場で調達した資金に自社コストと利益を上乗せして変動金利型住宅ローンの金利を決定します。金融機関によって金利に差があるのはコストと利益のさじ加減によります。
短期市場金利は日銀の市場調節で誘導目標金利にほぼ保たれています。

固定金利（住宅ローン）

固定金利型住宅ローン金利は、国債金利に連動します。特に長期固定金利タイプは長期国債の金利に影響を受けます。ただし、3年以下の固定金利型住宅ローンは変動金利型と同じく短期金融市場にも影響されます。

2006年7月にゼロ金利政策が解除され、いよいよ金利が上昇するかと思われました。しかし、日本の景気が足踏みしていることや、米国のサブプライムローン問題で金利上昇が抑えられています。

金利動向で有利なタイプは変わる

現在住宅ローンとして利用できる金利タイプはフラット35などの長期固定金利タイプと3年から10年程度の固定金利タイプ、さらには変動金利タイプがあります。
一般に変動金利タイプが一番金利が低く、固定金利タイプは返済期間が長くなるに従って金利は高く設定されています。
現在は、長く続いた低金利時代が終わり徐々に金利が上がっていく局面だと言われています。今後の市場金利の変化によって、どのタイプの住宅ローンが最終的に支払額が少なくなるでしょう。

今後の金利動向の違いによってどのように変化するのか検討してみます。

低金利が長く続いた場合

現在の低金利状態が今後も続いた場合を想定します。
タイプ別住宅ローン金利は現状を維持することになり、最も金利が低い変動金利型住宅ローンを利用するのが有利になります。右図のように将来も金利が全く変化しない事は現実には考えにくいですが、変動金利が長期固定金利を上回らない可能性はあります。
このような状態を想定されるなら、変動金利型住宅ローンだけで資金計画を立てるか、変動金利型を中心に中期固定金利型受託ローンと組み合わせるのがいいでしょう。

金利が徐々に上がった場合

短期市場金利が徐々に上がっていく場合を想定します。
この場合、特に変動金利型住宅ローンの金利上昇が目立つようになり、支払額で有利になるのは長期固定金利型住宅ローンになります。ただし、変動金利がいつ、最初に設定した長期固定金利を上回るかによって、必ずしも長期固定金利が有利になるとは言えないこともあります。
たとえば、返済期間30年のうち25年間長期固定金利で設定された金利を変動金利が上回らなかった場合、最後の数年で若干上回ったとしても、総支払額で比較すると変動金利型ローンの方が少なくなることもあります。

金利が不規則に変動する場合

短期市場金利が不規則に上下する場合を想定します。
どのタイプの住宅ローンが有利になるか想定しづらいです。変動金利タイプでは金利変動によって毎月の支払額が変わり資金計画が建てづらいと言う問題が起こります。
変動金利タイプには、このような不安定要素があります。このような状態を想定されるなら、長期固定金利型住宅ローンを中心に資金計画を立てましょう。

タイプ別お勧め金利タイプ

上記の「金利動向で有利なタイプは変わる」で説明したように金利動向によって有利な住宅ローンは変わります。将来の金利の動きは専門家でも予想は外れてしまうほど、見通しのたたないものです。
それでは、何を基準に住宅ローンを選べばいいのでしょう。
一つの考え方として、自分の性格や好みに合わせて住宅ローンを選択してはどうでしょう。住宅ローンは長ければ30年以上つき合うものになります。より満足度の高いものを選びましょう。

性格別お勧め住宅ローン

弱気で投資は苦手な方

●長期固定金利タイプを選びましょう
少し金利が高くなっただけでビクビクしてしまうタイプの方は、変動金利型住宅ローンは向きません。また、株式投資などの投資に無関心な方も、固定金利型がいいでしょう。
最終的に変動金利型住宅ローンの方が支払額が少なくなるかもしれませんが、将来の支払額が確定している安心感には代えられません。

投資には興味はあるが貯蓄は苦手な方

●長期固定金利タイプを選びましょう
株式投資や投資ファンドに興味はおありですね。でも、こつこつと貯蓄することが苦手な方は、リスクの大きな変動金利型住宅ローンだけで資金調達するのは危険です。いくら投資経験があっても、額の大きい住宅ローンでミスを犯せば損害が大きくなってしまいます。

投資経験があり、損失にも冷静に対応できる方

●中長期固定金利選択型タイプを選びましょう
ある程度投資経験があればどうなれば金利が上昇し、どう対処すればいいかを実感できます。金利が上昇しても、10年以上の固定金利型を選んでいれば、次回の金利上昇までにコツコツと貯蓄しておく余裕が出来ます。

投資経験豊富、損失にも冷静、毎日の金融情勢チェックも苦にならない方

●変動金利型や短期固定金利選択型タイプでもOK
変動金利型や期間の短い固定金利型住宅ローンは、どうしてもリスクが高くなります。投資経験が豊富で株価の変動などにも冷静に対応できる精神力とコツコツと貯蓄もできる人で、株価や為替レートのチェックも苦にならない人なら変動金利型住宅ローンを選んでも、急な金利上昇にも冷静に対応できるでしょう。
ただし、リスクヘッジとしてしっかりした貯蓄があることが前提です。また、必要に応じて長期固定金利型住宅ローンに借り換えることも考えましょう。

(関連情報)
借り換え専用 横浜銀行 住宅ローン

金融不安と景気減速で不動産不況が深刻です。この状況を解消しようと、住宅ローン減税など政府による景気刺激策が実施されています。また、日銀の低金利政策によって短期金利が低下し、魅力的な低金利住宅ローンも登場しています。
優遇金利などで巧みに変動金利型住宅ローンを勧誘する金融機関の戦略にリスクはないのか検証します。

金利低下で変動金利ローン利用が増加

住宅ローン金利の推移（優遇金利と店頭金利）@ Nikkei

世界的な金融不安で政策金利が低下しています。これに伴い住宅ローン金利も低下傾向となっています。長期国債金利などに連動する長期固定金利は2008年夏に一旦上昇しましたが、その後の景気低迷で長期金利も低下し、2008年初めと同程度になっています。一方、短期金利に連動する変動金利型住宅ローンは、日銀が政策金利を引き下げた影響で2.5%程度に下がっています。
（参照：ローン金利は何で決まる）
住宅ローンを利用される方は店頭金利そのままよりも優遇金利を利用される方がほとんどです。優遇金利でも変動金利タイプの金利低下が進んでいます。

優遇金利の種類

当初優遇型

当初優遇型とは、当初の固定期間だけ優遇金利を適用する住宅ローン、
優遇期間が終了するとかなり金利が上がる場合があります。

全期間優遇型

全期間金利を優遇するのが全期間優遇型です、
優遇幅は当初優遇型よりも低くなります。

住宅ローン利用者の選択 @住宅金融支援機構

変動金利型住宅ローンの金利低下を受け、民間住宅ローンの利用者は変動金利型住宅ローンを選ぶ人が増えています。金融機関が変動金利型住宅ローンに利用者を誘導していることが原因です。さらに住宅金融支援機構が行っている民間ローン調査によると、住宅ローン利用者は、今後の住宅ローン金利の見通しを「しばらく金利は高くならない」と見てる人が増えています。こんな住宅ローン利用者の意識変化も変動型住宅ローン利用者が増加している理由です。

金利が上昇すると未払利息のリスク

現在の低金利状態が長く続けば、変動金利型住宅ローンが有利なのは間違いありません。しかし、「下がったものはいつかは上がるもの」景気が回復し短期金利が上昇すると、変動金利型住宅ローン利用者はどうなるのでしょう。いくつかの金利変動をシュミレーションしてみました。
（参照：金利動向で有利なタイプは変わる）

低金利が返済終了まで続いた場合

現在の低金利状態が住宅ローン返済が完了するまで続いた場合です。
当然、金利の低い変動金利型住宅ローンが有利です。
たとえば、借入額3,000万円、返済期間35年で変動金利タイプと固定金利タイプを比較すると

★変動金利　　金利1.475%　35年　総返済額3,842万円
★フラット35　金利3.2%　　35年　総返済額4,990万円

ただし、現実問題として35年間現在の超低金利状態が続くことは考えにくいです。

短期金利が固定金利を上回った場合

ある程度金利が上昇することを想定します。短期金利が上昇し6年目に金利が3.5%に上昇し、その後3.5%金利を維持した場合をシュミレーションします。

★変動金利 当初5年 金利1.475%
　　　　　　　6年目以降 金利3.5% 総返済額4,868万円
★フラット35　金利3.2%　　35年　総返済額4,990万円

シュミレーションによると、これだけ金利が上昇しても、まだ変動金利型住宅ローンの方が総返済額は少なくなります。当初5年間の低金利により元本が早く減ることによるメリットが大きいのです。

金利が急上昇した場合

今後金利が上昇し毎年0.5%づつ10年間上昇し続け、その後返済終了まで金利が維持することを想定します。
★変動金利 当初 金利1.475%
　　　　　　　 　6年目 金利3.975%
　　　　　　　 11年目 金利6.475% 総返済額7,330万円
★フラット35　金利3.2%　　35年　総返済額4,990万円

金利が急上昇した場合変動金利が問題なのは、毎月の返済額よりも利息の方が増えてしまう「未払利息」が発生するリスクがあることです。
未払利息とは、金利上昇で返済額に占める利息部分が多くなり、ついには返済額に占める元金部分が無くなり、さらに毎月の返済額よりも利息の方が多くなる状態です。

金利が急上昇すると未払利息が発生することも @住宅金融支援機構

日本でも80年代のバブル期に「未払利息」が発生し社会問題となりました。現在のような低金利時代の後は、金利が上昇しやすくなります。雪だるまのように利息部分が膨れあがらないように注意しましょう。

固定金利を組み合わせるか短期返済か

変動金利型住宅ローンは低金利が魅力ですが、将来の金利上昇というリスクがあります。リスクを取りたくないならフラット35などの固定金利ローンを利用されるのが安心ですが、変動金利型ローンの低金利を活用出来ないのはもったいないですね。

そこで、次の二つの方法を提案します。

金利上昇リスクへの備え

変動金利型と固定金利型を組み合わせる

変動金利型住宅ローンと固定金利型住宅ローンを組み合わせた（ミックスローン）を利用します。ミックスローンは、変動金利型と固定金利型の中間の特徴があります。
金利上昇時は、変動金利型よりは返済額の増加を抑えられますが、固定金利型よりは多くなります。 低金利が続くと、固定金利型よりは当初の返済額を軽減出来ますが、変動金利型よりは総返済額は多くなります。

返済期間を短くする

金利上昇に伴う未払利息を防ぐのに、返済期間を短くする方法があります。返済期間が短くなると、毎月の返済額は多くなりますが、返済額に占める元金部分が多くなり、元金が早く減っていきます。
金利上昇のスピードによりますが、返済期間を10年～20年程度に短くすると未払利息は発生しにくくなります。