新生銀行のパワースマート住宅ローンは
利息や手数料（保証料0円、繰上返済手数料無料）など
トータルコストがお得な住宅ローンです。
【新生銀行住宅ローン】パワースマート住宅ローン
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借り換えなら新生銀行がお得
新築住宅を購入するより、今住んでいる住宅をリフォームした方が安上がりで地球環境にもやさしいかもしれません。
住まいを省エネ化するエコリフォームを推進しようと政府や地方自治体が税制を優遇したり、初期導入費用を援助する補助金を交付する制度が充実しています。リフォームを考えているなら、お得な制度を上手く利用して最新の省エネ機器を導入したり、断熱化工事を行ってちょっとお得なリフォームを実現しましょう。
住宅リフォームを考えるとき、積極的に光熱費を削減できる太陽光発電システムの導入を検討する方が増えています。ただ太陽電池パネルなど高価な部品を使用するため、一般的な家庭用の発電出力４ｋＷクラスでも初期費用だけで200～300万円程度は必要です。
高価な導入費用のため躊躇される方が多いですが、次表に示すような補助金や税額控除が充実しているので地域によっては実質的な導入費用はかなり削減できます。
ソーラー発電システムを導入されるときはお住まいの地方自治体の優遇制度をチェックしましょう。
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太陽熱温水器を設置する家庭は太陽光発電システムに押されて目立ちませんが、太陽熱を効率的に利用できる省エネ効果の高いシステムなので設置を推奨している自治体はあります。太陽熱温水器は、太陽光発電システムよりも比較的安価に導入でき、夏ならほとんど追い炊きせずにお風呂のお湯に使えるので、給湯だけを考えるとお得なシステムです。
地域によっては地方自治体で太陽熱温水器設置費用の補助金がでるので、お住まいの自治体情報をチェックしましょう。
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家庭のエネルギー消費の多くを給湯が占めています。一般的な給湯器よりエネルギー効率の高い省エネ型給湯器を導入すると地球温暖化防止に貢献する上、光熱費の削減につながります。
省エネ型給湯器は電気を利用したエコキュートとガスを利用したエコジョーズがあります。また、給湯と同時に発電までしてくれるガスエンジン利用のエコウィルと燃料電池を使ったエネファームも登場しました。
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住宅の暖房や冷房の効率を高めるには熱を逃げにくくする断熱性能を高める必要があります。通常住宅の窓から多くの熱が逃げているので、省エネリフォームは窓の断熱化工事が基本になります。窓の断熱化工事及びそれに伴う壁や天井、床の省エネリフォーム工事に対して下表に示すように税金控除がうけられます。
ただ、税金の減免措置を受けるには建築士や指定確認検査機関などの証明書が必要になるので、省エネリフォームを検討されている方はリフォーム業者とよく話し合っておきましょう。
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世界的な金融不安で政策金利が低下しています。これに伴い住宅ローン金利も低下傾向となっています。長期国債金利などに連動する長期固定金利は2008年夏に一旦上昇しましたが、その後の景気低迷で長期金利も低下し、2008年初めと同程度になっています。一方、短期金利に連動する変動金利型住宅ローンは、日銀が政策金利を引き下げた影響で2.5%程度に下がっています。
（参照：ローン金利は何で決まる）
住宅ローンを利用される方は店頭金利そのままよりも優遇金利を利用される方がほとんどです。優遇金利でも変動金利タイプの金利低下が進んでいます。
変動金利型住宅ローンの金利低下を受け、民間住宅ローンの利用者は変動金利型住宅ローンを選ぶ人が増えています。金融機関が変動金利型住宅ローンに利用者を誘導していることが原因です。さらに住宅金融支援機構が行っている民間ローン調査によると、住宅ローン利用者は、今後の住宅ローン金利の見通しを「しばらく金利は高くならない」と見てる人が増えています。こんな住宅ローン利用者の意識変化も変動型住宅ローン利用者が増加している理由です。
現在の低金利状態が長く続けば、変動金利型住宅ローンが有利なのは間違いありません。しかし、「下がったものはいつかは上がるもの」景気が回復し短期金利が上昇すると、変動金利型住宅ローン利用者はどうなるのでしょう。いくつかの金利変動をシュミレーションしてみました。
（参照：金利動向で有利なタイプは変わる）
現在の低金利状態が住宅ローン返済が完了するまで続いた場合です。
当然、金利の低い変動金利型住宅ローンが有利です。
たとえば、借入額3,000万円、返済期間35年で変動金利タイプと固定金利タイプを比較すると
★変動金利 金利1.475% 35年 総返済額3,842万円
★フラット35 金利3.2% 35年 総返済額4,990万円
ただし、現実問題として35年間現在の超低金利状態が続くことは考えにくいです。
ある程度金利が上昇することを想定します。短期金利が上昇し6年目に金利が3.5%に上昇し、その後3.5%金利を維持した場合をシュミレーションします。
★変動金利 当初5年 金利1.475%
6年目以降 金利3.5% 総返済額4,868万円
★フラット35 金利3.2% 35年 総返済額4,990万円
シュミレーションによると、これだけ金利が上昇しても、まだ変動金利型住宅ローンの方が総返済額は少なくなります。当初5年間の低金利により元本が早く減ることによるメリットが大きいのです。
今後金利が上昇し毎年0.5%づつ10年間上昇し続け、その後返済終了まで金利が維持することを想定します。
★変動金利 当初 金利1.475%
6年目 金利3.975%
11年目 金利6.475% 総返済額7,330万円
★フラット35 金利3.2% 35年 総返済額4,990万円
金利が急上昇した場合変動金利が問題なのは、毎月の返済額よりも利息の方が増えてしまう「未払利息」が発生するリスクがあることです。
未払利息とは、金利上昇で返済額に占める利息部分が多くなり、ついには返済額に占める元金部分が無くなり、さらに毎月の返済額よりも利息の方が多くなる状態です。
日本でも80年代のバブル期に「未払利息」が発生し社会問題となりました。現在のような低金利時代の後は、金利が上昇しやすくなります。雪だるまのように利息部分が膨れあがらないように注意しましょう。
変動金利型住宅ローンは低金利が魅力ですが、将来の金利上昇というリスクがあります。リスクを取りたくないならフラット35などの固定金利ローンを利用されるのが安心ですが、変動金利型ローンの低金利を活用出来ないのはもったいないですね。
そこで、次の二つの方法を提案します。
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住宅ローン審査が否認される理由は公表されないのが普通です。しかし、自分で住宅ローン審査が否認された理由を推測してみることは可能です。
ここでは、住宅ローン審査が通らない主な理由を紹介します。一番良いのは、住宅ローン審査を受ける前にこれらの問題点がないか自分で確認しておくことです。
ここで紹介した「住宅ローン審査で否認される原因」以外でも審査に落とされることはあります。審査の判断は最終的には、住宅ローンを申し込んだ金融機関や信用保証会社にゆだねられます。
国土交通省が住宅関連業者を対象に実施したアンケート結果「融資審査を行う際に考慮する項目 」も参考になります。
住宅ローン本審査 最重要項目
住宅ローン審査は一度否認されるとその記録が残るため、ほかの金融機関でも否認される可能性が高くなります。出来るだけ住宅ローン審査は一度で承認されるよう、予め準備しておきましょう。
住宅ローン審査に通るには、予め審査で重視される項目を自分で確認しておくことです。
ここでは、住宅ローン審査で比較的否認原因として多いと言われる項目を中心に、対応策を提案します。
住宅ローン審査で否認されなくても、減額決済されることがあります。「住宅ローン審査に承認される方法」の【返済負担率が高すぎるとき】で解説したように、住宅ローンを申し込む金融機関を選ぶことで承認される金額が変わることがあります。
ここでは、夫が単独で住宅ローンを申し込んで減額提示されたとき、奥さんに収入がある場合の増額対処法をご紹介します。
住宅ローンの借入金額を増やすもう一つの方法は、連帯保証人を追加するというやり方があります。たとえば親や兄弟などに連宅保証人をお願いするなどの方法です。だたし、あなたの住宅ローン返済が滞った場合、連帯保証人にも責任が及びますので認識しておきましょう。
住宅ローン本審査で必要となる書類を説明します。
本審査書類には、住宅ローンを申し込む金融機関で用意されている書類と、住宅ローン申込者が用意する書類があります。
ローンを申し込む金融機関で用意されている書類は、必要事項を記入し署名捺印するだけですが、漏れやミスがないよう何度か見直しましょう。
本人が用意する書類は勤め先や不動産会社に問い合わせるなど時間のかかるものもありますので、余裕を持って準備してください。
住宅ローン本審査に必要な書類は下記の通り
住宅ローン本審査は事前審査と異なり信用保証会社が独自の審査基準で審査します。
審査期間も3～4週間程度はかかります。
提携ローンを利用され、金融機関に住宅物件内容が明らかであれば、比較的審査期間が短くなることがあります。
住宅ローン本審査は住宅ローンを受け付ける金融機関ではなく、住宅ローンの返済が滞り不良債権となった場合、債務を引き継ぐ信用保証会社が行います。
住宅ローン件数をより多く獲得したい金融機関と違い信用保証会社は住宅ローンが不良債権となる可能性を排除するため、独自の基準でより厳しい審査を実施します。
本審査では、事前審査では行わない住宅物件の実地検証を行うこともあります。住宅ローンが差し押さえになり最悪売却する場合を想定し、本当に担保価値があるのかどうか調査するためです。
住宅ローン本審査で何を重視するのか、国土交通省が実施しているアンケート結果があります。下に平成18年度民間住宅ローン実態調査の中の「融資審査を行う際に考慮する項目 」を掲載します。
国土交通省のアンケート結果でもわかりますが、信用保証会社が重視する項目は担保物件の評価よりも住宅ローンを申し込む人の信用力や返済能力を重視する傾向があります。
特に重視すると答えた項目は次の順序になります。
（注：返済負担率は、住宅ローン事前審査とほぼ同じ計算が行われます
参照：住宅ローン事前審査 最重要項目）
さらに住宅関連業者が顧客が希望した住宅ローンを否認したり融資金額を減額した理由を尋ねた項目では、住宅ローン申込者の債務状態や返済状況が大きく影響していることがわかります。
住宅ローンには物件価格の90%～100%まで融資可能などと謳っている金融機関もあります。しかし、住宅物件の担保価値だけを考えると信用保証会社はとても100%の融資には応じられません。
それでも、80%以上の融資を承認することがあるのは、住宅ローン申込者の信用力が高く返済が滞る可能性は低いと評価されたからです。
（関連記事）
住宅ローン事前審査
住宅ローン審査は事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われます。。
事前審査で否決されると本審査に進めませんし、たとえ事前審査で承認されても本審査で否認されたり、条件付き決済となることもあります。
まず、住宅ローン事前審査と本審査の違いを解説します。
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事前審査の実施機関は住宅ローンを受け付ける金融機関で行われます。それに対し、本審査は住宅ローンが破綻した場合に債務を保証する信用保証会社が行います。金融機関は営業成績を伸ばすため審査が甘くなりがちです。しかし、信用保証会社は認めた住宅ローンが債務不履行になると会社の業績にも影響するので審査は厳しくなります。
（記事参照）
住宅ローン本審査
住宅ローン事前審査（仮審査）は、金融機関の窓口はもちろん、FAXやインターネットでも申し込むことが出来ます。
また、提携ローンを利用するときは、提携しているハウスメーカーモデルルームや不動産会社から申し込むことも出来ます。
事前審査は住宅ローンを引き受ける金融機関が行います。この段階で事前に、信用保証会社へ事前確認も行われます。
住宅ローン事前審査に必要な書類は下記の通り
会社員の方は所得証明書類として源泉徴収票があればいいでしょう。会社を経営されている方や自営業の方は、会社の直近2～3年分の決算書や確定申告書類が必要になります。
新築物件の事前審査であれば、数日から1週間程度で審査結果がわかります。中古物件ではもう少し時間がかかることがあります。
住宅ローンの事前審査(仮審査)では多くの審査項目がチェックされます。その中でも特に注意深くチェックされる項目があります。
事前審査で否認される理由のほとんども以下で解説する項目です。
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同じフラット35でも金融機関によって金利や手数料が少しずつ違います。
フラット35は保証料や繰り上げ返済手数料が無料になりますが、融資手数料や団体信用生命保険料が必要です。下の表は総返済額が少ない金融機関を順に並べました。金利などの条件は毎月変更されますのでご注意ください。
2008年4月現在
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総返済額は返済額に団体信用生命保険料、手数料、保証料を加えた額です。
上記の表には提携ローンだけに適用される優遇金利を示しているものがあります。モーゲージ系フラット35は提携ローンが多いです。提携ローンを利用される場合は、ハウスメーカーやビルダーにご相談ください。
(参照記事)
フラット35金利比較
各金融機関が提供している住宅ローンのうち、新規借り入れ30年固定金利タイプを比較します。
フラット35よりも低金利で初期費用も安い住宅ローンがある一方、フラット35よりも条件が悪くなる金融機関もあります。ただし、超長期固定金利型住宅ローンの条件は悪くても変動金利型や5年～10年固定金利型住宅ローンが有利な金融機関もあります。自分が必要とする金額や期間を考えてシュミレーションしてみましょう。
2008年4月現在
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総返済額は返済額に団体信用生命保険料、手数料、保証料を加えた額です。
上の表ではフラット35と同じく30年間金利が変わらない固定金利型住宅ローンを比較しました。固定金利タイプは将来ローン金利が上昇した場合に有利になる金利タイプです。将来の金利動向に違う見通しをお持ちなら別の住宅ローンを選ぶ手もあります。
(参照記事)
固定金利と変動金利どちらがお得
民間住宅ローン金利比較
大手都市銀行はそれぞれ優遇金利を設けて、得意顧客に住宅ローンを低金利で提供しています。
都市銀行では、収入などの条件面が整えば比較的借りやすく、制約は少ないです。
給与振込先に指定するなど自分のメーンバンクとして利用し、優遇金利を適用出来るようにすることが得策です
2008年3月現在
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（関連記事）
固定金利借入シュミレーション
信託銀行も都市銀行と同じく、収入面や返済面の条件がクリアされれば誰にでも広く住宅ローンを提供しています。一般的に信託銀行は都市銀行よりも低金利な住宅ローンを提供することが多いです。
またネット銀行は店舗がなくインターネットを活用して低コストで運営しているため比較的低金利を提示しています。
ネット銀行、信託銀行でも優遇金利を設けており、優遇金利条件を満たせることが住宅ローンを利用する上で大前提になります。
2008年3月現在
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労働金庫（ろうきん）が提供している住宅ローンは組合員だけでなく一般の人にも利用できる制度があります。低所得の人にも比較的利用しやすい住宅ローンです。農協系のJAバンクの住宅ローンは農協の組合員が対象ですが簡単な手続きで一般の人でも利用することが可能です。JAバンクの住宅ローンは地域により条件が異なることがありますので、地域の窓口で確認しましょう。
2008年3月現在
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中央労働金庫の住宅ローンは上記表で示された金利以外に、別途0.12％～0.34％の保証料が必要となります。
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フラット35は住宅金融公庫が公庫融資に代わり新しく商品化した住宅ローンです。
2003年から導入されたフラット35は2007年に新しく登場した保証型に対して買取型と言われ、融資窓口は民間金融機関が行いますが、住宅金融支援機構が民間金融機関からローンを買い取って一括して証券化し運用しています。
フラット35買取型の金利は取り扱う民間金融機関によって違います。上の表では年間で最も高い金利と低い金利をプロットしました。
フラット35も民間金融機関の住宅ローンと同じく金融市場の動向により金利が上下します。
最近のフラット35買取型の金利動向を示します。
2006年7月に日銀によるゼロ金利が解除され、変動金利だけでなく長期金利も上昇しました。そのためフラット35など長期固定金利の住宅ローン金利が上昇し、いよいよこれから金利上昇の時代が始まると思われていました。
ところが、日本の消費者物価上昇が鈍いことや米国のサブプライムローン問題などで日銀の短期市場誘導金利は0.5%で停滞しています。長期金利は低下を示すことも多くなっています。
フラット35は金融機関による金利差はあまり大きくありませんが、融資手数料などで差が出てきます。かつての公庫融資のような最初の10年とその後で金利が変わる2段階金利を設定している金融機関もあります。
住宅ローンを比べるときは金利だけでなく融資手数料にも注意しましょう。金利が横並びの場合は、手数料の違いで総支払額に差が出てきます。
（記事参照）
フラット35借入シュミレーション
次の表は、金利および総支払額の少ない順にフラット35を提供している金融機関を一覧に並べました。
表ではインターネット申込みなど優遇キャンペーンを適用した場合を示します。優遇適用条件などは各金融機関のHP等を確認ください。
2010年8月現在
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上記の表では省略しましたが、地方の信用金庫ではさらに有利な条件を提示している場合があります。
融資手数料は、定率型のほかに定額型を用意している金融機関もあります。融資金額によっては定額型の方が有利な場合もあります。
バブル崩壊後のゼロ金利政策によって、10年近く続いた住宅ローンの低金利時代は終わりを迎えるのでしょうか。
上の住宅ローン金利推移グラフを見れば理解できますが、ここ10年ほどの低金利は特別な時期だったのです。10%を越えるような変動金利の時期もありました。今後変動金利型住宅ローン、固定金利住宅ローン金利がどのように変化するのか予想するため、住宅ローン金利の仕組みを研究しましょう。
2006年7月にゼロ金利政策が解除され、いよいよ金利が上昇するかと思われました。しかし、日本の景気が足踏みしていることや、米国のサブプライムローン問題で金利上昇が抑えられています。
現在住宅ローンとして利用できる金利タイプはフラット35などの長期固定金利タイプと3年から10年程度の固定金利タイプ、さらには変動金利タイプがあります。
一般に変動金利タイプが一番金利が低く、固定金利タイプは返済期間が長くなるに従って金利は高く設定されています。
現在は、長く続いた低金利時代が終わり徐々に金利が上がっていく局面だと言われています。今後の市場金利の変化によって、どのタイプの住宅ローンが最終的に支払額が少なくなるでしょう。
今後の金利動向の違いによってどのように変化するのか検討してみます。
現在の低金利状態が今後も続いた場合を想定します。
タイプ別住宅ローン金利は現状を維持することになり、最も金利が低い変動金利型住宅ローンを利用するのが有利になります。右図のように将来も金利が全く変化しない事は現実には考えにくいですが、変動金利が長期固定金利を上回らない可能性はあります。
このような状態を想定されるなら、変動金利型住宅ローンだけで資金計画を立てるか、変動金利型を中心に中期固定金利型受託ローンと組み合わせるのがいいでしょう。
短期市場金利が徐々に上がっていく場合を想定します。
この場合、特に変動金利型住宅ローンの金利上昇が目立つようになり、支払額で有利になるのは長期固定金利型住宅ローンになります。ただし、変動金利がいつ、最初に設定した長期固定金利を上回るかによって、必ずしも長期固定金利が有利になるとは言えないこともあります。
たとえば、返済期間30年のうち25年間長期固定金利で設定された金利を変動金利が上回らなかった場合、最後の数年で若干上回ったとしても、総支払額で比較すると変動金利型ローンの方が少なくなることもあります。
短期市場金利が不規則に上下する場合を想定します。
どのタイプの住宅ローンが有利になるか想定しづらいです。変動金利タイプでは金利変動によって毎月の支払額が変わり資金計画が建てづらいと言う問題が起こります。
変動金利タイプには、このような不安定要素があります。このような状態を想定されるなら、長期固定金利型住宅ローンを中心に資金計画を立てましょう。
上記の「金利動向で有利なタイプは変わる」で説明したように金利動向によって有利な住宅ローンは変わります。将来の金利の動きは専門家でも予想は外れてしまうほど、見通しのたたないものです。
それでは、何を基準に住宅ローンを選べばいいのでしょう。
一つの考え方として、自分の性格や好みに合わせて住宅ローンを選択してはどうでしょう。住宅ローンは長ければ30年以上つき合うものになります。より満足度の高いものを選びましょう。
住宅金融公庫はフラット35を2003年から導入し、公庫融資に代わって長期固定ローンを提供してきました。
当初のフラット35は、民間金融機関の住宅ローンを買い取り、一括して証券化する「フラット35買取型」が主流でした。2007年4月に住宅金融公庫が住宅金融支援機構に移行し同時に「フラット35買取型」も内容を刷新し、さらに「フラット35保証型」という新しいタイプの住宅ローンも商品化されました。
フラット35買取型とフラット35保証型を比較します。
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2007年4月の改定で「フラット35買取型」は、融資可能額がそれまでの購入費用の80%だったのを90%に拡大されました。また、団体信用生命保険にも加入できるようになりました。
新たに登場した「フラット35保証型」はローンの証券化を民間金融機関が行い、住宅金融支援機構はローン利用者が返済不能になった場合に保証金を支払う仕組みです。保証型は民間金融機関の自由度が高く、金利も金融機関で決定でき住宅ローンの借り換えにも対応できるようになりました。
優良住宅を購入されたり、建築される場合、フラット35をさらに低金利で利用できるフラット35Sが利用できる可能性があります。
フラット35S（優良住宅取得支援制度）とは、国が優良住宅の普及を計る目的で実施している支援制度の一つで、フラット35に適用される金利を当初5年間0.3%低減する優遇措置です。
フラット35Sの申込みで注意しなければいけないのは、申込み期間が限られていることです。平成18年は6月から4ヶ月間、平成19年は4月からの4ヶ月と10月からの3ヶ月間でした。
平成20年からはフラット35S適用条件が厳しくなり、優良住宅技術基準の必要項目が1項目以上から2項目以上になりました。
フラット35は2007年の改定で購入費用の100%（保証型の場合）まで利用することが可能になりました。しかし、民間金融機関が提供する独自住宅ローンと組み合わせることで、よりリスクを低減したり、低金利の民間住宅ローンを活用することも可能です。
フラット35パッケージを利用したからと言って必ずしも、将来の金利上昇や低金利が続いた場合のリスク対策にはなりません。予想以上に低金利が続いたときは、フラット35を利用せず変動金利型住宅ローンだけを利用した方が総支払額は少なくなります。また、想定以上に金利が高くなった場合は、全期間固定金利のフラット35だけを利用した方が総支払額は少なくなります。
尚、「フラット35パッケージ」は取り扱う民間金融機関によって条件が異なりますので事前にご確認ください。
